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二房东们的无奈与原罪|房租飞涨后观察①

时间:2018-08-22 15:02来源: 遨游深度:

其实都是韭菜,相割何太急?(迈点网-迈点空间租赁讯  贝玉)资本是有原罪的。托马斯皮克在《二十一世纪资本论》悲观地写道: 在所有时期,资本回报率都远远大于劳动回报率,我们有充分的理由相信,未来还会是这样。资本的高

  其实都是韭菜,相割何太急?

  (迈点网-迈点空间租赁讯  贝玉)资本是有原罪的。托马斯皮克在《二十一世纪资本论》悲观地写道: 在所有时期,资本回报率都远远大于劳动回报率,我们有充分的理由相信,未来还会是这样。资本的高效率特性终将聚集和吃掉所有利益,这是天性,不患寡而患不均,是人类社会的天性。租客是被割的“韭菜”,企业这茬韭菜,难道会被放过么?

  住房租赁企业又被推上了风口浪尖

  在对“抬价收房”的几轮热议后,8月20日,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加了北京市房地产中介协会召开的座谈会,共同承诺落实“三不得”要求,承诺不涨租金,拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

  这10家住房租赁企业中,中介系和分散式公寓企业占了8家,只有2家是做集中式的。自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、小家联行1000间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间,加起来占125725套(间)的98.5%,乐乎和魔方公寓要拿出的房源,占1.5%。

  长租公寓市场,分散式公寓占主流。《2017年度中国租赁地产(公寓)品牌白皮书》数据显示,截至2017年12月,服务式公寓和集中式公寓市场规模不及30%,而分散式长租公寓占比超7成。中介系的自如友家和相寓HOME,房源数量占全部纳入MBI监测的分散式品牌长租公寓的2/3左右。

  这波声讨,主要是冲着有“二房东”属性的分散式公寓来的。我们一直在说“房子是用来住的,不是用来炒的”,在向往着租房也能实现“美好生活”的节骨眼上,租房这事儿怎么就变味了呢?

  备受资本青睐的长租公寓,只是“看起来很美”

  年交易额超万亿的住房租赁市场被认为是一片待开发蓝海,据调查,以北京、上海为代表的一线城市在过去的四年里,首次购房人群年龄从30岁推迟到34岁,大城市中的年轻人会有越来越长的时间停留在租房市场。巨大的蛋糕吸引了房产中介、创投资本、开发商等加码布局,据迈点公寓不完全统计,2017年共有20家公寓品牌完成融资,融资金额突破418亿元。安歆YU、爱上租、贝客公寓则分别创下融资次数最多、融资金额最高、最受行业关注等2017年度融资三宗“最”。

  硬币的另一面,11家知名长租公寓品牌在进入2017年后相继“阵亡”,其中有9家是由于资金链断裂、经营不善而造成,在盈利能力不足、难以形成稳定现金流的情况下,很多长租公寓品牌仍然高度依赖融资,大批的不具备优势的企业正在被驱逐。而消防事故、甲醛超标与分期贷陷阱等事件的频繁曝光,也让行业在血与金钱的教训中洗礼前行。

  资本助推下的租赁市场,远没有想象中那么美,表面上看起来火热的公寓品牌,实则面临的问题非常严峻,尤其是门槛低的分散式公寓,房源分散,持续扩张需要巨额的资金成本,拿房面对的都是小业主,有非常高的违约风险,签下3-5年的合同后,规模化运营管理接踵而来。

  分散式公寓看似毛利很高,但大部分运营商仍嚷嚷着不赚钱,原因主要有二,一方面扩张亟需大量大资金,租赁地产本就是个“烧大钱”的行业,另一方面,品牌在拿房、装修、出房、后期管理过程中,如果经营不善,很容易就把毛利消耗掉。

  集中式公寓也有自己的烦恼,做了四年的新派公寓,王戈宏表示,叠加各种成本和费用,长租公寓唯一能想办法的就是70%的拿房成本,拿房成本越低,未来盈利能力越强。然而品牌方想要拿楼做公寓并不容易。“只要有楼出来,一定有人出价比你高。新派出了价,对方就加20%。”

  作为资产运营商,公寓最初是为服务房东和租客而存在,并从服务中赚取利润。过于偏重拿房、出房,已然脱离了公寓的初衷。

  囤房许是误解,租金差仍占主流

  在这次的涨价风波中,一些自媒体把矛头指向“囤房”,认为品牌运营商稀租,只拿出少量房源出租,把大批房源捂在自己手里,事实上,控制房源的空置率,提高出租率对于毛利率很薄的公寓行业来说至关重要。

  “很多公寓运营商在几百间房或者几千间房的时候,出租率达到95%是比较容易的。但是如果到了几万间,几十万间的时候,还能不能保持这么好的水平,我觉得这个要打一个问号。本来毛利润就只有十几二十几个点,如果出租率再低十个点或者二十个点,这个生意就不用做了。”广东省公寓协会专家委员会主任委员,广东省房地产协会专家委员会委员刘策表示。

  “这个行业本质应该是靠规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业,如果只有一个管理指标,就是出租率,30万间存量情况下,出租率降低一个点,月收入减少1500万;而提高出租率最管用的方法就是抑制出房价,所以六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。”自如CEO熊林表示。当然,关于自如的价格涨幅,熊林也收到了不少反对的声音。

  和君咨询咨询师汪雷指出,目前长租公寓主要有以下几种盈利模式:

  1、租金差+装修投资溢价:这也是目前绝大多数中低端长租公寓主要的利润来源,通过整套租入,按间租出实现溢价或是分拆隔间,增加房间数实现额外收益,同时品牌也会对房屋进行简单装修,再将房租提高出租,这类模式在分散式公寓中占主流。

  2、生态社区+增值服务:通过“公寓+培训”、“公寓+旅游”等方式,整合第三方优质资源,扩大服务半径,打造“公寓+服务”的生态圈,从衍生产品上实现盈利,增值服务费用主要集中在租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等服务上,要想实现盈利,仍然依赖规模。

  3、先租后售,实现业务协同:这类盈利模式以开发商为代表,不依靠公寓租金实现盈利,而是希望以公寓租赁获得潜在的客户资源,带动其本身的房地产销售。

  4、资产收购+持有经营:通过资本运作来收购或整租、改造物业,第三方公寓品牌管理公司负责物业的出租、经营与管理,实现资产增值收益和运营收益。这类模式集中式公寓占主流。

  长期来看,租金差的盈利模式不会长久,整合产业链的能力决定未来的利润,这也是头部品牌在积极扩张规模的原因,分散式长租公寓的未来走的是业主直托模式,建立业主管理和租客服务的标准化和规范化是公寓方的首要职责。要真正实现品牌化、平台化、规模化、系统化、智能化,品牌明显还有很长的路要走。

  上牌桌的机会越来越少,租售并举是个“持久战”

  租房市场早期的从业人员大多是“二房东”,对管理、产品、服务和品质方面都不够重视,入局者参差不齐,一味地抢占市场而不能保障产品和服务,经历洗礼终于盼来一点曙光的公寓行业开始向追求服务标准化、装修精细化模式转变,品牌梯队数量增加,行业竞争加剧,原始粗放的二房东模式逐步被替代。

  没有了二房东红利,品牌运营商们开始了资源、资本、房源的比拼,大批运营商被迫站在了生死线上,不知道哪天会倒下。在中国的租赁市场,拥有物业“所有权”的业主是强势的一方,只有“运营权”的品牌商基本没有话语权。要么组队抱团做大规模,要么实现精细化运营走小而美模式,行业的洗牌对从业者也提出了更高的要求。

  长租公寓驻扎的租赁市场,同样面临产品失衡的问题,有机构的调查显示,在不同租金的租赁房源供应与成交中,租金≤3000元/月的租赁房源需求占比达26.4%,而市场实际供应占比仅为11.9%;租金为3000-6000元/月的租赁房源需求占比为51%,市场供应占比39.6%;租金≥6000元/月的租赁房源需求占比为22.6%,市场供应占比却达到48.5%。这三个租金区间的租赁房源实际上代表租赁市场细分的三个市场:低端市场、中端市场及高端市场。而互联网长租公寓将如何匹配市场需求,无疑将关系到未来的发展。

  市场短板仅仅依赖品牌方和投资方,显然是不够的,且看原本to C模式的长租公寓,却硬生生变成了to VC的模样。

  前途家高层、现公寓创业者张春雨表示:“当资本涌入之后,公寓在布点数量、房源规模等方面都会有一定要求,这也让创业者无法按照原本的盈利模式来进行。”为了满足资本的要求,一些公寓项目还没打磨好就被赶鸭子上架,加上宣传与实际情况的偏差,管理上存在的霸王条款等,必然会造成租客的不满。

  在国家鼓励租售并举的当下,租赁企业身上有着不可推脱的重担,然而要实现租售并举,还需多方打好配合。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生在博鳌论坛上表示,推动租售并举关键是提高租金收益率。“中国现在租房人口只有12%,旧金山租房者比例达到了60%。深圳、上海只有20%左右。我们为什么不能租售并举,因为租金收益率太低。2008年我们的租金收益率还有3.6%,到了2017年租金收益率降到了1.5%—2%。”

  其指出,提高租金收益率并不意味着提高租金。“企业的利益必须要考虑,原来有一大批招拍挂的土地,改成长租公寓是无法改的。”她表示,就中国的现实而言,应该降低土地价格,从而使运营商的成本得以下降。此外,长租公寓也需要金融支持,“资产证券化,REITs和消费金融、租赁贷款这块要有强有力的政策支持,否则很难实现十几万亿的市场规模。”

  租房问题,关乎的民生大计,我们不希望看到“割韭菜”事件一再上演。

  然而,一家企业的生与死,又有多少人在乎呢?

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