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万达、恒大各领一千亿进军吉林旅游决战还是会师?

时间:2019-08-10来源: 官网:http://www.aiquziyou.com

2019地产巨头加码文旅已逾万亿。

“万达决定投资1000亿元长春影视文旅项目,恒大计划在吉林省投资1000亿元综合文旅项目。”8月6日,吉林省省长景俊海透露了以上消息。

千亿元文旅项目当属国内前列的大项目,都出自国内地产巨头,此前万达集团还宣布在四川和沈阳分别投资1100亿元和800亿元,2019年万达加码文旅项目的力度空前。除了万达集团、恒大集团等巨头,2019年还有宝能、绿地、华润、雅居乐、融创等地产巨头加码文旅。

这一年,地产巨头都投了哪些文旅项目?文旅行业这“蛋糕”地产巨头要怎么分?

地产集团逾万亿投向文旅

8月1日,中国旅游研究院发布的数据显示,2019年上半年国内旅游人数预计30.8亿人次,国内旅游收入2.78万亿元,分别比上年增长8.8%和13.5%;预计2019年国内旅游人数60.4亿人次,国内旅游收入5.6万亿元,分别比上年增长9%和10%。从旅游人次及收入来看,国内旅游业整体保持较高增长率,旅游业因此被看做朝阳产业,地产界大量资本由此进入文旅领域。

新旅界此前统计,2019年计划新开业主题公园的总投资额超过了4500亿元,其中投资额较高是广州融创文旅城500亿元,无锡融创文旅城总投资也高达400亿元。国内文旅项目遍地开花的同时,2019年以来,更大规模的资金涌入文旅行业,这其中又以地产企业最为突出。

新旅界初步统计,截至2019年8月6日,今年国内地产巨头宣布将超1万亿元资金投向文旅及相关产业项目,单个项目总投资超1000亿元的就有3个,整个上平均单个项目投资额约300亿元。相比过去几年,地产巨头对单个文旅项目的投资额,实际上呈现持续增长的趋势,数百亿文旅项目如今已习以为常。

新旅界梳理发现,2018年全国排名前20的地产企业均有涉足文旅产业,涉及主题公园、文旅小镇、文旅综合体、康养养老等领域。8月3日,雅居乐在北京发布文旅产品IP及新品,文旅板块完成从“旅游地产”向“文旅地产”的升级。同时,这些带有房地产基因的地产集团,其涉足文旅均不同程度地在周边局部地产业。某地产集团文旅公司负责人向新旅界表示,地产项目能快速回笼资金,并且拥有较高利润率,这也是近些年“假公园真地产”的核心原因。

相比之下,真正对文旅业态投入较大的,还属排名前十的地产企业,如中国恒大、融创中国等。其中,融创中国曾于2017年耗资数百亿收购了万达13个文旅城项目,中国恒大2019年也在吉林省投资1000亿元的综合文旅项目。

卖掉13个文旅城,摆脱高额负债后的万达集团,2019年又大举进军文旅产业,只不过万达不再执着于文旅,而是把步子同步迈向了医疗康养等领域。

此外,面对地产巨头的进击,文旅界“地头蛇”华侨城、长隆集团等也不甘示弱,大举加码文旅项目,据新旅界不完全统计,华侨城2019年确定的文旅项目投资额就不少于690亿元;长隆集团此前计划200亿扩建的项目,也于7月26日以35.87亿元起拍价竞得广州番禺两宗用地。北京文投集团、瞭望九州集团、联创集团等跨界企业也怒刷存在感,2019年联创集团、北京文投集团也分别计划500亿元和200亿元,投资建设中瑞联创滑雪小镇项目和枫香岗国际影视文化小镇。

那么问题来了,如此多的巨头大规模的涌入,文旅市场究竟是红海还是蓝海?

万亿文旅项目还能赚钱吗?

众所周知,文旅项目尤其是主题公园项目,其投资成本及运营成本奇高,属长回报周期产业,资金流以及盈利能力成为投资商急需解决的问题。深圳卓诚工程设备有限公司总经理钟信孚表示,为了弥补资金缺陷,国内从华侨城开始就有了旅游地产,但后来演变成,很多投资商把建设乐园作为筹码,跟政府谈判拿地。

近年来,国家层面对房地产控制更为严厉,地产巨头纷纷将触角延伸至多个领域,因拿地政策优惠等因素,文旅行业成为不少地产巨头“圈地”的选择。从2011年8月5日发布《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》,到2013年3月印发《关于规范主题公园发展的若干意见》,再到2018年3月的《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,国家发改委等多部委联合规范和控制房地产化的主题公园建设。钟信孚表示,虽然出台了规定,投资商还会以各种理由拿地。事实证明亦如此。

(来源:国务院官网截图)

“也就地产集团敢这么投和可以这样投。”某主题公园规划公司负责人向新旅界表示,单个项目数百亿乃至上千亿,这既抬高了文旅项目门槛,又一定程度上扰乱了行业秩序。诸如融创、万达、恒大等地产巨头,通过借助开发文旅项目,为地产项目带来了较为可观的人气。尽管文旅项目成本高且盈利难,但高额利润的房地产业务已经帮助其快速回收现金。

反而那些单纯投建文旅项目的投资商,更多的是巨资投建完成后,面临着的仅仅是资金压力。“我们有点后悔进军文旅,当初买了一堆项目,如今却成了负担。”有跨界企业向新旅界表示。

且不说非地产跨界者,众多地产巨头巨资投建的文旅项目,其盈利情况也并不如意。不少业内人士认为,地产巨头之目的在于房地产,并不会专心建设和运营好文旅项目。“真正一心一意建主题公园的投资商太少了。”国内某主题公园承建商表示。

不可否认,业内的确存在很多“假文旅真地产”者,但也同样存在不少用心打造文旅项目地产商。万达文旅内部人士曾向新旅界表示,万达集团董事长王健林曾将万达文旅城当做自己的“孩子”,每一个项目都亲自过问和决定,过去在文旅城上也付出了大量心血。但理想归理想,王健林也要面对巨资投建后带来的负债以及盈利能力问题。

哈尔滨万达城

“文旅服务集团我们会在5-10年后做出来,现在看肯定是不赚钱的。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌如此表示,但5-10年后会有百亿元利润,这个资产价值可以到5000亿元,2%的利润就100亿元。

投资数据水分大

文旅项目投资数据越来越大,一定程度上也跟投资额“注水”越来越多有关。

“很多项目宣布的投资额是总面积乘以单位投资强度算出来的,投资强度估算的成分很大,一般都往高了说”,某业界专家告诉新旅界,“并且,项目通常分几期开发,公布的是几期加一起投资,实际上开发第一期之后,会根据市场情况动态调整,甚至一些第一期之后就没有后续了。”

万达72亿拿下兰州1300亩地

万达与长春市政府签了战略合作协议,决定投资1000亿元的影视文旅项目,9月份将开工建设。对此,中国主题公园研究院院长林焕杰向新旅界表示,“此项目夸大投资金额的可能性比较大,一个长春影视文旅项目投资1000亿元不太可能。1000亿元投什么样的项目?什么客群来消费?怎样盈利?怎样收回投资?多少年能收回投资?”

实际上,此次吉林千亿文旅项目前,万达集团还曾在辽宁沈阳总投资1050亿元项目,以及在四川总投资2700亿元的巨无霸项目。但相比过往的投资项目,万达集团2019年投资的项目业态更丰富,并且全国拿地步伐加快。如2019年6月,万达以约72亿元拿下兰州28宗地共1357亩土地,业态包括住宅、商业、教育、社区服务等设施用地,拟建兰州万达文旅城。

万达今年还追加1100亿元,在四川加码建3个文化旅游项目、顶级国际医院、国际体育赛事和新建20个万达广场;在辽宁沈阳追加800亿元,加码建占地4000亩的大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和5个万达广场。相比之下,万达集团今年所投资的项目盈利能力更为乐观,如国际医院、体育赛事、万达广场、学校等。

吉林省方面宣布的恒大1000亿文旅综合体,同样令业界甚是感兴趣。根据恒大集团官方介绍,恒大旅游全方位构建文化旅游综合体版图,着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。童世界和水世界是目前恒大全国布局的主要产品,但其1000亿的投资规模同样有夸大之嫌疑。

“恒大童世界”项目

新旅界梳理发现,全国各地的“恒大童世界”项目,其总投资多在500亿元以下,并且覆盖了商业街区、酒店、酒吧购物中心、会展中心等多业态。而仅建室内水上乐园、文化娱乐城等业态的广州南沙恒大童世界,其总投资仅49亿元;长沙恒大童世界打造了恒大童话世界、桐溪古镇(商业街、美食街、酒吧街)、温泉小镇、影视文创基地、欧式城堡酒店、大型珍稀植物公园等,其总投资也仅约120亿元。恒大在吉林的文旅综合体规划哪些业态?是否存在跟万达集团直面竞争?

巨资涌入之下,2019年及未来的文旅竞争还将更加激烈,未来谁能真正傲立文旅业界?

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